北京、上海、廣州、深圳等一線城市相繼出臺政策，對商業(yè)、辦公類項目進行嚴格調(diào)控，核心要求之一是明確此類項目開發(fā)、銷售及使用過程中，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽＿@一系列動作旨在規(guī)范市場秩序，防范相關(guān)風(fēng)險，并對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)提出了新的合規(guī)要求。
以上海為例，相關(guān)政策明確要求商業(yè)辦公項目應(yīng)當嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽τ诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員，規(guī)定不得為不符合條件的項目提供居間代理服務(wù)，不得發(fā)布相關(guān)虛假信息或誤導(dǎo)性宣傳。這標志著對“商改住”這一長期存在的市場灰色地帶的監(jiān)管正趨于系統(tǒng)化和常態(tài)化。
政策出臺的背景與動因
- 規(guī)范市場秩序：“商改住”行為往往規(guī)避了住宅在用地性質(zhì)、配套設(shè)施（如學(xué)校、燃氣）、消防安全、日照標準等方面的嚴格規(guī)劃要求，存在一定的安全隱患和社會管理問題。
- 落實城市規(guī)劃：商業(yè)辦公用地與居住用地在功能布局、人口密度、交通承載等方面規(guī)劃初衷不同，擅自改變用途會擾亂城市功能布局，影響長期發(fā)展。
- 防范金融風(fēng)險：此類項目常以“公寓”、“l(fā)oft”等名義銷售，模糊產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，可能引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，并可能成為信貸資金違規(guī)流入的渠道。
- 引導(dǎo)資源合理配置：遏制通過“商改住”變相開發(fā)住宅的行為，有助于促進商業(yè)辦公地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，防止資源錯配。
對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的直接影響
- 業(yè)務(wù)范圍受限：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)被明確禁止為擅自“商改住”的項目提供銷售、租賃等居間服務(wù)。這意味著相關(guān)違規(guī)房源必須下架，相關(guān)撮合業(yè)務(wù)需立即停止。
- 宣傳推廣合規(guī)壓力增大：在發(fā)布房源信息時，必須真實、準確，不得使用“住宅”、“公寓”、“可居住”等易使人混淆的詞匯來描述商業(yè)辦公項目。廣告宣傳的合規(guī)審查變得至關(guān)重要。
- 法律風(fēng)險提升：若經(jīng)紀機構(gòu)或經(jīng)紀人違規(guī)操作，如協(xié)助辦理“商改住”或進行虛假宣傳，將面臨包括罰款、暫停網(wǎng)簽資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照乃至承擔(dān)法律責(zé)任等嚴厲處罰。
- 專業(yè)能力要求提高：經(jīng)紀人需要更精準地掌握不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)物業(yè)的政策法規(guī)、交易流程和風(fēng)險點，為客戶提供合法合規(guī)的咨詢，這對其專業(yè)素養(yǎng)提出了更高要求。
行業(yè)的應(yīng)對與未來展望
面對新政，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)需主動調(diào)整：
- 強化內(nèi)部合規(guī)審查：建立嚴格的房源核驗機制，確保上架房源產(chǎn)權(quán)清晰、用途合法，從源頭杜絕違規(guī)房源。
- 加強從業(yè)人員培訓(xùn)：系統(tǒng)培訓(xùn)新政內(nèi)容及合規(guī)操作流程，提升全員的法律意識和專業(yè)水平。
- 調(diào)整業(yè)務(wù)重心：在商業(yè)辦公項目的經(jīng)紀服務(wù)中，更加聚焦于其合法的商業(yè)、辦公用途的租賃和銷售，挖掘其真正的投資與使用價值。
- 探索合規(guī)創(chuàng)新服務(wù)：在政策框架內(nèi)，為商業(yè)辦公物業(yè)的持有者、投資者提供更專業(yè)的資產(chǎn)管理、運營策劃等增值服務(wù)。
北上廣深等城市對商辦項目的嚴格調(diào)控，是房地產(chǎn)市場精細化管理和防范風(fēng)險的重要舉措。對于上海乃至全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)而言，這既是一次嚴格的合規(guī)性考驗，也是一個推動行業(yè)擺脫粗放模式、轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的契機。只有嚴格遵守規(guī)定、堅守職業(yè)操守、提升專業(yè)價值的經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員，才能在日益規(guī)范的市場中行穩(wěn)致遠。
